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Le Locatif : La révision des loyers
Si les logements font partie du secteur libre (c'est-à-dire hors HLM, hors loyer 48, etc.) ou si le propriétaire n'a pas conclu une convention lui faisant bénéficier de prêts aidés ou de subvention à l'amélioration de l'habitat ou s'l n'a pas demandé à beneficier de certains regimes fiscaux, tels que « Besson », « Borloo populaire », etc, on peut fixer librement le loyer des nouvelles locations. Le locataire pourra négocier en tenant compte de la durée du bail, des équipements et de l'état du marché.
Les logements qui doivent obéir à des régimes spécifiques, les loyers régissent à des règles et sont plafonnés.
En details
En cours de bail
Le bail comporte toujours une clause d'indexation. Et cette clause prévoit une révision annuelle de son montant, qui pour les logements non meublés et hors loi de 1948, ne pouvait jusqu'au 31 décembre 2005 excéder la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice de l'INSEE du coût de la construction, et ne peut depuis le 1er janvier 2006, excéder la variation d'un nouvel indice appelé Indice de Révision des Loyers.
Le calcul se fait comme suit:
prendre le montant de son loyer hors charge : L
prendre la moyenne sur 4 trimestres du coût de la construction à la date prévue dans le contrat sinon à la date de signature du contrat : indice 1
prendre la moyenne sur 4 trimestres de cet indice à la date de révision du loyer : Indice 2
Le calcul se fait comme suit:
prendre le montant de son loyer hors charge : L
prendre la moyenne sur 4 trimestres du coût de la construction à la date prévue dans le contrat sinon à la date de signature du contrat : indice 1
prendre la moyenne sur 4 trimestres de cet indice à la date de révision du loyer : Indice 2
Ce qui nous amène à l'opération suivante: L x indice 2
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indice 1
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indice 1
Par contre, un propriétaire qui oublie d'appliquer l'indexation annuelle, peut à tout moment demander de payer le loyer résultant des indexations annuelles omises, en remontant sur 5 ans. Un propriétaire peut également proposer au locataire à l'échéance du bail une augmentation du loyer. En contrepartie, des travaux d'amélioration du logement seront effectués. Dans ce cas, un avenant au bail sera signé.
Lors du renouvellement du bail avec le locataire
Il ne devrait pas y avoir augmentation de loyer lors du renouvellement du bail. Cependant, il peut être rediscuté ou réévalué selon des règles plus strictes s'il est apparemment « sous-évalué ». Le propriétaire devra donc fournir au locataire, par lettre RAR, 6 mois avant la fin du bail:
- le loyer de 3 logements similaires dans les alentours (ou 6 dans les agglomérations dépassant les 1 millions d'habitants).
- Le nouveau montant de loyer proposé.
- L'article de loi 17c de la loi de 89
- le loyer de 3 logements similaires dans les alentours (ou 6 dans les agglomérations dépassant les 1 millions d'habitants).
- Le nouveau montant de loyer proposé.
- L'article de loi 17c de la loi de 89
Le locataire aura ensuite 2 mois pour accepter ou refuser. En cas de refus ou sans réponse, le bailleur doit alors saisir la Commission départementale de conciliation. Si un accord n'a toujours pas été trouvé, il incombe au bailleur de demander au tribunal de trancher. S'il ne saisit pas le tribunal, le bail sera reconduit au loyer antérieur. Il ne peut pas demander le congé du locataire suite à ce désaccord.
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