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LMP : investissement LMP
Le statut est reconnu aux personnes qui sont inscrites en qualité de loueur en meublé au Registre de commerce et des sociétés et qui retirent de cette activité un total annuel de recettes d’au moins 23.000 €TTC. Cette seconde condition peut ne pas être remplie si les revenus de location meublée représentent au moins 50% de leurs revenus professionnels.
En details
La loi prévoit deux conditions:
- une condition de forme, c'est-à-dire être immatriculé au Registre de Commerce et des Sociétés
- une condition de fond, c'est-à-dire réaliser un chiffre de recettes annuelles supérieur à 23000 euros TTC ou retirer de l'activité au moins 50% du revenu global du foyer fiscal.
- une condition de forme, c'est-à-dire être immatriculé au Registre de Commerce et des Sociétés
- une condition de fond, c'est-à-dire réaliser un chiffre de recettes annuelles supérieur à 23000 euros TTC ou retirer de l'activité au moins 50% du revenu global du foyer fiscal.
L’inscription au registre du commerce et des sociétés est une condition sine qua non du statut de loueur en meublé professionnel. Cela étant, dans la pratique certains greffes de tribunaux de commerce refusent cette inscription invoquant le fait que le Code du commerce dans son article 632 énumère toutes les professions commerciales sans pour autant citer celle de loueur en meublé professionnel. Si tel est le cas pour un loueur, s’il souhaite bénéficier des avantages fiscaux décrits ci-après, il se doit de fournir à l'administration fiscale une attestation justifiant le refus d’inscription par le greffe, faute de quoi il n’est pas considère comme loueur en meublé professionnel.
L'Administration entend par recettes le montant des loyers correspondant à la créance des loyers et pas nécessairement au montant effectivement encaissé (cas des loyers impayés).
Les revenus locatifs doivent être déclarés dans les BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Les revenus locatifs doivent être déclarés dans les BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Le seuil des recettes s'apprécie de façon annuelle et par foyer fiscal. Cela signifie que le seuil des recettes peut être atteint collectivement si plusieurs personnes d'un même foyer fiscal ont une activité de loueurs en meublés. Attention dans ce cas lorsque l'on exerce dans le cadre d'une société, le jour où un enfant devenu majeur quitte le foyer fiscal en emportant avec lui une quote-part des recettes et donc en faisant perdre le bénéfice du statut LMP.
A contrario, dans le cadre d'une société, le seuil de 23000 € ne s'apprécie pas au niveau du chiffre d'affaire réalisé mais de la quote-part de chaque associé en fonction de ses parts sociales.
Enfin, selon une réponse ministérielle publiée au Journal officiel de l’Assemblée nationale du 3 août 1992, pour avoir la qualité de LMP, il n’est pas nécessaire de mettre en location plusieurs logements. Un seul suffirait, à la condition toutefois qu’il génère à lui seul au moins 23.000 € de recettes brutes locatives annuelle.
Enfin, selon une réponse ministérielle publiée au Journal officiel de l’Assemblée nationale du 3 août 1992, pour avoir la qualité de LMP, il n’est pas nécessaire de mettre en location plusieurs logements. Un seul suffirait, à la condition toutefois qu’il génère à lui seul au moins 23.000 € de recettes brutes locatives annuelle.
Concernant l'appréciation du seuil en cas d'acquisition au cours de l'année, lorsqu'on commence son activité, on doit appliquer la règle dite " prorata temporis " : une simple règle de 3 permet d'extrapoler les recettes théoriquement obtenues sur une année complète et de les comparer au seuil minimum des 23000 € pour obtenir le statut LMP.
Dans ce cadre, la date de début d'activité prise en compte par l'Administration est généralement la date de jouissance du bail. Mais attention ! Il ne faut pas oublier la seconde condition à respecter pour être Loueur en Meublé Professionnel : on ne peut matérialiser son commencement d'activité que par une inscription au Registre du Commerce et des Sociétés.
Toute la difficulté consiste à faire coïncider ces deux dates afin qu'il y ait le moins de déperdition de charges possibles. Dans la pratique, la solution est de traiter toutes les charges antérieures à la date de début d'activité comme des frais d'établissement, ce qui permet de les déduire sur une période de 5 ans.
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